1. Объясните понятие «налог на недвижимость» и когда он будет установлен?

Налог на недвижимое имущество вводится вместо налога на имущество и земельного налога для физических и юридических лиц и относится к местным налогам. Этот налог должен стать важным источником доходов местных бюджетов. К объектам налогообложения отнесены расположенные в пределах муниципального образования здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного капитального строительства, а так же земельные участки находящиеся в собственности физических и юридических лиц. В качестве налоговой базы для исчисления налога на недвижимое имущество применяется кадастровая стоимость объекта налогообложения, определяемая на 01 января года, являющегося налоговым периодом. Кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества рассчитывается по рыночным ценам на недвижимость, актуальным для данного муниципального образования.

Налог на недвижимое имущество устанавливается представительными органами муниципальных образований в пределах налоговых ставок (ст. 404 проекта ФЗ №51763-4). Налог на недвижимое имущество планируется ввести с 01.01.2014г., но по мнению главы Минэкономразвития РФ Андрея Белоусова в большинстве муниципальных образований введение налога будет отложено до 01.01.2018 г. Причиной является некачественная кадастровая оценка и отсутствие полной базы объектов недвижимого имущества. Однако регионы, сообщает министр, по мере готовности могут вводить налог на недвижимое имущество с будущего 2014 года.

2. С какой целью вводится налог на недвижимое имущество и какие последствия ожидаются после его введения?

Минфин прогнозирует, что с введением налога на недвижимое имущество, доходы муниципальных бюджетов значительно вырастут (до 6 раз) за счет расширения налогооблагаемой базы. Новый налог исчисляется с кадастровой стоимости, приближенной к рыночной стоимости и более справедлив. Сейчас действующий налог на имущество рассчитывается с инвентаризационной стоимости объектов, которая устанавливается Бюро технической инвентаризации по устаревшим методикам 60-х годов прошлого века. В основу расчета величины инвентаризационной стоимости заложено определение стоимости строительно-монтажных работ и величины износа, исходя из года постройки. При расчете кадастровой стоимости учитывается множество факторов: цены предложений и продаж в муниципальном образовании, местоположение, удаленность от центра населенного пункта и ближайшей ж/д станции, наличие коммуникаций и т.д. Величина кадастровой стоимости определяется методами массовой оценки.

Введение нового налога, с одной стороны, должно обеспечить более справедливое распределение налоговой нагрузки между объектами недвижимого имущества с разной рыночной стоимостью, а с другой стороны, налог на недвижимость должен быть социально приемлемым и учитывать сложившийся уровень доходов населения, чтобы введение нового налога не привело к росту налоговой нагрузки на малообеспеченных граждан. Впрочем, какие последствия будут от введения нового налога покажет время. По мнению некоторых авторитетных аналитиков, налог будет иметь социально-экономические последствия: падение цен на недвижимое имущество и рост арендных ставок, что будет негативно влиять на экономику в целом.

3. По каким ставкам будет взиматься налог на недвижимое имущество?

Максимальная ставка, определенная Минфином и Минэкономразвития для недвижимости жилого назначения 0,1 процент от кадастровой стоимости с объекта; для элитных квартир и домой стоимостью свыше 300 млн. руб. 0,5 процента. Необлагаемая налогом площадь ограничена 20 кв.м., независимо от числа объектов, находящихся в собственности у одного человека.

Максимальная ставка налога для нежилых зданий 0,5 процента; для земель сельскохозяйственного назначения и дачных участков 0,3 процента; для прочих земель 1,5 процента. Для того, чтобы собственники недвижимого имущества могли исправно выплачивать новый налог на недвижимость регионам дано право уменьшать ставку, устанавливать льготы и дополнительные вычеты.

4. Как будет определятся величина нового налога на квартиру в жилом доме, расположенном на з/у находящиеся в собственности?

Согласно п.1 ст. 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома, которое включает в себя и земельный участок. Доля налогоплательщика в праве на земельный участок определяется, как доля его площади помещений в общей площади всех помещений многоквартирного дома. Пример:

1. Определяем Вашу долю в общедолевой собственности, находящейся в здании жилого дома (72,8 / 1 456) х (2 080 – 1 456)=0,05 х 624 = 31,2 кв.м. 2. Определяем Вашу долю в площади земельного участка на котором расположен жилой дом (72,8 + 31,2) / 2 080 х 1 200 = 60 кв.м. 3. Так как величина кадастровой стоимости определяется как максимально приближенная к рыночной стоимости, определяем рыночную стоимость Вашей доли: Рыночная стоимость Вашей недвижимости жилого назначения составит: 2 640 000,00 руб. + 780 000,00 руб. + 300 000,00 руб. = 3 720 000,00 руб. (налоговая база) 4. Определяем налог на недвижимое имущество 0,1%** х 3 720 000,00 руб. = 3 720,00 руб. в год * условная цена продажи, действующая на рынке недвижимости. ** максимальная ставка налога на недвижимость жилого назначения.

Данный расчет действителен для объекта на которые оформлены права:

5. Каким образом подготовиться к новому налогу на недвижимое имущество?

Для Вашего обеспечения государственными гарантиями прав собственности на недвижимое имущество Вам следует его зарегистрировать. Регистрирующим органом является Управление Росреестра по Саратовской области (410012, г. Саратов, Театральная пл., дом 11).

В регистрирующий орган может быть представлен технический паспорт объекта недвижимости, выданный в установленном порядке для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 01 марта 2008 года, либо кадастровый паспорт объекта недвижимости, выданный органом технического учета до 01 сентября 2012 года для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С 01 сентября 2012 года кадастровые паспорта на объекты недвижимости могут выдавать кадастровые инженеры, имеющие квалификационные аттестаты и входящие в состав Государственного реестра кадастровых инженеров.

Документами, подтверждающими право собственности на недвижимое имущество являются Свидетельства о собственности на здания, сооружения, квартиры, помещения, коммерческую недвижимость и т.д. Если на земельный участок не зарегистрированы права собственности и он находится в аренде – необходимо через Росреестр зарегистрировать Договор аренды на земельный участок на срок свыше 11 месяцев (на 1 год, 25 лет, 27 лет и т.д.). Необходимыми для кадастрового учета документами также являются межевой план (при постановке на учет земельного участка, учет части земельного участка или изменений уникальных характеристик земельного участка); технический план здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства; акт обследования объекта (в случае прекращения существования объекта недвижимости при снятии его с учета) и т.д. Полный перечень документов необходимых для Кадастрового учета размещен в ст. 22 «Состав необходимых для кадастрового учета документов» Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» №221-ФЗ от 24 июля 2007 года в редакции от 07 июня 2013 года.

Собственникам недвижимого имущества советуем внимательно изучить свои правоустанавливающие документы (свидетельства о собственности, договора аренды, кадастровые паспорта и планы, технические паспорта) на предмет выяснения правильности заполнения сведений: название объекта недвижимости, площади земельного участка, зданий, строений и т.д., категории земель и вида разрешенного использования земельного участка, адреса и т.д. Именно эти индивидуальные характеристики окажут влияние на величину кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Если у Вас на земельном участке имеются здания, строения и сооружения, срок службы которых истёк (разрушены, не используется и т.д.), то Вам следует избавиться от ненужного объекта, так как кадастровая стоимость будет определяться на каждый объект.

По новым требованиям, указанным в Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» кадастровая стоимость начисляется и на объекты незавершенного строительства, является основанием для расчета налога, поэтому для избежания штрафных санкций по сокрытию налогооблагаемой базы, Вам следует провести кадастровые работы и поставить «Незавершенку» на государственный кадастровый учет. Учитывая уникальные характеристики объекта «незавершенки» будет определяться кадастровая стоимость.

Особый вопрос – наличие на земельном участке охранных зон и ограничений его использования. В этом случае советуем Вам зарегистрировать ограничение вещных прав на земельный участок. Допустим, по Вашему земельному участку площадью 20 000 кв.м. проходит подъездная дорога площадью 1 000 кв.м. к соседнему земельному участку. При наличии зарегистрированного сервитута кадастровая стоимость Вашего земельного участка будет определяться на площадь 20 000 кв.м. – 1 000 кв.м. = 19 000 кв.м. При наличии охранных зон (прохождение по Вашему земельному участку электрических, газовых и т.д. коммуникаций) схема действий аналогичная.

6. Каков порядок проведения Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Саратовской области?

В соответствии с главой III «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками, выигравшими конкурс. В Саратовской области государственную кадастровую оценку земель населенных пунктов как победитель конкурса, выполняло ФГУП «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ». Заказчиком оценки являлся РОСРЕЕСТР. Работы были проведены за счет средств федерального бюджета.

28 декабря 2012 года Комитетом по управлению имуществом Саратовской области принято распоряжение №989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» по состоянию на 02 июня 2012 года.

В связи с этим Управлением Росреестра по Саратовской области принято решение от 31 января 2013 года о внесении кадастровых сведений в государственный кадастр недвижимости. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц, в том числе в виде кадастровой выписки о земельном учете, кадастрового паспорта земельного участка, кадастровой справке о кадастровой стоимостью вашего земельного участка.

Величина кадастровой стоимости является налогооблагаемой базой. Так что Вы можете воспользоваться своим правом проверить соответствие кадастровой стоимости с рыночной стоимости земельного участка.

Если кадастровая стоимость завышена, обращайтесь в оценочные компании с заданием на оценку по определению рыночной стоимости вашего земельного участка.

7. Если величина кадастровой стоимости объекта намного превышает её рыночную стоимость возможно ли её откорректировать?

В случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности физических и юридических лиц эти лица вправе подать запрос о предоставлении сведений о кадастровой стоимости в Управление Росреестра Саратовской области и получить сведения на свой объект недвижимого имущества (ст. 24.18 №135-ФЗ).

Если величина кадастровой стоимости объекта превышает его рыночную стоимость, то Вам можно оспорить результаты кадастровой стоимости в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов являются:

Комиссия по рассмотрению споров в Саратовской области работала до 01 июля 2013 года, в настоящее время оспорить кадастровую стоимость возможно лишь в арбитражном суде. Но вначале следует обратиться в оценочную компанию, в которой согласно Договора на оценку Вам определят рыночную стоимость объекта недвижимого имущества на дату определения его кадастровой стоимости. К исковому заявлению прилагаются кадастровый паспорт и нотариально заверенная копия правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, Отчет об оценке, положительное экспертное заключение на Отчет об оценке от саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший Отчет об оценке.